Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich: So sparen Käufer Geld

Der Kauf einer Immobilie zählt zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Mit dem Erwerb eines Hauses oder Grundstücks ist in der Regel die Zahlung der Grunderwerbsteuer verbunden. Doch es gibt Ausnahmen, in denen eine Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich möglich ist.

Diese Regelung betrifft bestimmte familiäre, erbrechtliche oder gesellschaftsrechtliche Situationen und kann erhebliche finanzielle Vorteile bringen.

Wer die Voraussetzungen kennt und richtig anwendet, spart beim Immobilienkauf oder bei einer Übertragung hohe Summen und kann das erworbene Eigentum steuerlich optimiert gestalten.

Im folgenden Artikel erfahren Sie alles Wichtige über die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich, welche Arten von Übertragungen begünstigt sind, wie die Bemessungsgrundlage berechnet wird und welche Fristen Sie unbedingt beachten sollten.

Voraussetzungen für die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich

Die wichtigste Grundlage für eine Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Es legt fest, in welchen Fällen keine Steuer anfällt. Eine Befreiung wird vor allem dann gewährt, wenn der Erwerb innerhalb der Familie erfolgt oder eine Übertragung unentgeltlich geschieht.

Beispielsweise gilt eine Befreiung, wenn Eltern ein Grundstück an ihre Kinder weitergeben oder Ehepartner eine Immobilie untereinander übertragen. Auch bestimmte Unternehmensübertragungen können steuerfrei sein, sofern sie die Voraussetzungen eines begünstigten Erwerbs erfüllen.

Entscheidend ist, dass die Übertragung nachweislich im Familienverband oder im Rahmen einer klar definierten unentgeltlichen Zuwendung stattfindet.

Für Käuferinnen und Käufer ist es ratsam, bereits vor Vertragsabschluss eine steuerliche Beratung einzuholen, um sicherzustellen, dass die Befreiungsvoraussetzungen erfüllt sind und die entsprechenden Nachweise rechtzeitig vorgelegt werden können.

Erwerbsvorgänge, die von der Steuer befreit sind

Eine Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich kann in mehreren Fällen greifen. Zu den häufigsten zählen Schenkungen, Erbschaften und Übertragungen innerhalb des Familienverbandes. Bei Schenkungen entfällt die Steuerpflicht, wenn kein Geldfluss oder kein teilentgeltliches Geschäft vorliegt.

Auch bei einer Erbschaft wird keine Grunderwerbsteuer fällig, da der Erwerb von Todes wegen nach österreichischem Recht steuerfrei gestellt ist. Besonders relevant ist dies bei der Weitergabe von Liegenschaften innerhalb der Familie, da dadurch erhebliche Steuerbeträge eingespart werden können.

Darüber hinaus können auch bestimmte betriebliche Übergaben begünstigt sein, etwa wenn ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb im Rahmen einer Generationenübergabe an die nächste Generation übergeht.

Hier ist es entscheidend, dass die Nutzung weiterhin dem ursprünglichen Zweck dient und keine wesentliche Änderung der Betriebsstruktur erfolgt.

Grundstückswert und Bemessungsgrundlage

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich grundsätzlich nach der Bemessungsgrundlage, die entweder durch den Grundstückswert oder den Kaufpreis bestimmt wird. Der Grundstückswert wird auf Basis gesetzlicher Vorschriften ermittelt und berücksichtigt Lage, Größe und Nutzungsart der Immobilie.

Liegt eine unentgeltliche Übertragung vor, wird der Grundstückswert herangezogen, um die theoretische Steuer zu berechnen, auch wenn keine Zahlung erfolgt.

Wird eine Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich gewährt, fällt keine Zahlung an, dennoch ist die Ermittlung des Grundstückswertes oft erforderlich, um die Voraussetzungen nachweisen zu können.

Gerade bei Schenkungen innerhalb der Familie verlangt das Finanzamt eine genaue Bewertung. Hierfür können Gutachten, Vergleichswerte oder amtliche Berechnungsmodelle herangezogen werden.

Entgeltlicher und unentgeltlicher Erwerb

Bei einem entgeltlichen Erwerb liegt ein klassischer Kaufvertrag vor, bei dem ein Kaufpreis gezahlt wird. Dieser Betrag bildet die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Ein unentgeltlicher Erwerb dagegen, etwa durch Schenkung oder unentgeltliche Übergabe, kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein.

Die Abgrenzung zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb ist entscheidend, denn nur der unentgeltliche Erwerb ermöglicht die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich.

Wird etwa ein symbolischer Betrag gezahlt, kann es sich dennoch um ein teilentgeltliches Geschäft handeln, wodurch eine anteilige Steuerpflicht entstehen kann.

Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte der Vertrag klare Angaben zur Gegenleistung enthalten. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Notar oder Steuerberater, um die steuerliche Einstufung korrekt vorzunehmen.

Übertragungen innerhalb des Familienverbandes

Besonders häufig wird die Befreiung im Rahmen familiärer Übertragungen genutzt. Wenn ein Grundstück zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln oder Ehepartnern übertragen wird, kann die Steuer entfallen.

Voraussetzung ist, dass die Übertragung tatsächlich innerhalb des engeren Familienverbandes erfolgt und keine Gegenleistung erbracht wird.

In der Praxis betrifft das vor allem Fälle, in denen eine Immobilie als Erbvorgriff oder als Altersvorsorge innerhalb der Familie weitergegeben wird. Auch die Übertragung von Miteigentumsanteilen ist möglich, sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen erfüllt sind.

In solchen Fällen sollte die Eintragung im Grundbuch zeitnah erfolgen, um spätere Probleme mit der Steuerbehörde zu vermeiden. Eine verspätete Meldung kann zur nachträglichen Steuerpflicht führen, wenn Fristen überschritten werden.

Steuerschuld und Fristen

Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich mit Abschluss des Erwerbsvorgangs, also mit der rechtsgültigen Unterzeichnung des Kauf- oder Übergabevertrags. Wenn eine Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich vorliegt, wird die Steuerschuld gar nicht erst festgesetzt.

Wichtig ist die fristgerechte Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt. Innerhalb von einem Monat nach Vertragsabschluss muss der Vorgang gemeldet werden, auch wenn eine Steuerbefreiung beantragt wird.

Die Behörde prüft anschließend, ob die Voraussetzungen erfüllt sind und stellt bei Bedarf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Verzögerungen oder fehlende Nachweise können zur Ablehnung des Befreiungsantrags führen. Deshalb sollte der Antrag sorgfältig vorbereitet und vollständig eingereicht werden.

Grundstücke in land- und forstwirtschaftlicher Nutzung

Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gelten besondere Regelungen. Wenn ein Betrieb innerhalb der Familie übergeben wird und die landwirtschaftliche Nutzung fortgeführt wird, ist eine Befreiung möglich. Ziel dieser Regelung ist der Erhalt bäuerlicher Strukturen und die Förderung nachhaltiger Bewirtschaftung.

Auch hier spielt der Nachweis eine große Rolle. Der Übernehmer muss bestätigen, dass die Nutzung weiterhin der land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit dient. Wird der Betrieb jedoch veräußert oder zu anderen Zwecken genutzt, kann die Steuerbefreiung rückwirkend aufgehoben werden.

In manchen Fällen kann auch eine Teilerleichterung gewährt werden, wenn nur ein Teil der Fläche weiterhin landwirtschaftlich genutzt wird.

Hauptwohnsitz und dringendes Wohnbedürfnis

Eine weitere Möglichkeit der Steuerbefreiung ergibt sich, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Wer eine Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses errichtet oder erwirbt, kann ebenfalls von einer Steuerbefreiung profitieren.

Dabei ist nachzuweisen, dass die Immobilie tatsächlich selbst bewohnt wird und der Hauptwohnsitz dorthin verlegt wurde. Der Nachweis erfolgt meist durch Meldebestätigung oder Rechnungen, die den tatsächlichen Wohnsitz belegen.

Diese Regelung ist vor allem für junge Familien interessant, die ihr erstes Eigenheim erwerben oder errichten. Sie können damit einen wichtigen finanziellen Vorteil nutzen und den Start in die eigenen vier Wände erleichtern.

Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich: Antragstellung und Nachweisverfahren

Damit eine Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich anerkannt wird, muss sie aktiv beantragt werden. Der Antrag ist beim zuständigen Finanzamt einzureichen, in dessen Bereich sich das Grundstück befindet.

Erforderlich sind der notarielle Vertrag, Nachweise über das Verwandtschaftsverhältnis, gegebenenfalls Bewertungsunterlagen zum Grundstückswert sowie eine Bestätigung über die Nutzung. In manchen Fällen verlangt das Finanzamt ergänzende Unterlagen oder Erklärungen, um den Sachverhalt vollständig zu prüfen.

Nach der positiven Entscheidung erhalten Antragsteller eine Bestätigung, dass keine Steuer zu entrichten ist. Erst dann kann die Eintragung im Grundbuch ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgen.

Tipps zur optimalen Vorbereitung

Wer eine Immobilie erwerben oder übertragen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob eine Steuerbefreiung in Frage kommt. Eine rechtzeitige Beratung kann helfen, Fehler zu vermeiden und steuerliche Vorteile voll auszuschöpfen.

Auch die Gestaltung des Vertrags ist entscheidend. Jede Formulierung sollte eindeutig sein, um Missverständnisse bei der Beurteilung der Steuerpflicht zu vermeiden. Besonders bei teilentgeltlichen Geschäften ist Vorsicht geboten, da hier eine anteilige Steuerpflicht bestehen kann.

Darüber hinaus lohnt sich die sorgfältige Dokumentation aller relevanten Unterlagen, um auf mögliche Rückfragen des Finanzamts vorbereitet zu sein.

Fazit: Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich

Die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich bietet Immobilieneigentümern und Erben große finanzielle Vorteile.

Wer innerhalb der Familie überträgt, eine Schenkung erhält oder eine Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses erwirbt, kann von dieser Regelung profitieren. Entscheidend ist, dass alle Voraussetzungen korrekt erfüllt und die erforderlichen Nachweise fristgerecht eingereicht werden.

Eine gute Vorbereitung, klare Vertragsgestaltung und frühzeitige Information sind der Schlüssel, um die Steuerbefreiung erfolgreich zu beantragen. So können Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilienübertragung rechtssicher gestalten und unnötige Kosten vermeiden.

FAQs: Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich – Wir antworten auf Ihre Fragen

Wer ist in Österreich von der Grundsteuer befreit?

In welchen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Keine Grunderwerbsteuer muss gezahlt werden, wenn der Erwerb unentgeltlich innerhalb der Familie erfolgt, also durch Schenkung, Erbschaft oder Übertragung zwischen Ehepartnern.

Auch bei der Errichtung oder dem Erwerb einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses kann eine Befreiung gewährt werden. Ebenso gilt die Steuerbefreiung bei der unentgeltlichen Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke innerhalb des Familienverbandes.

Wie kann man die Grunderwerbsteuer vermeiden?

• Frühzeitige steuerliche Beratung vor dem Erwerb oder der Übertragung einholen
• Übertragung unentgeltlich innerhalb der Familie gestalten
• Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz nachweisen
• Rechtzeitige Antragstellung auf Befreiung beim Finanzamt
• Klare Vertragsgestaltung ohne missverständliche Gegenleistungen

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn die Immobilie unentgeltlich übertragen wird, etwa durch Erbschaft, Schenkung oder eine unentgeltliche Übergabe im Familienkreis.

Auch der Erwerb durch Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner ist in bestimmten Fällen steuerfrei. Ebenso entfällt die Steuerpflicht, wenn die Immobilie zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses genutzt wird und die Voraussetzungen für die Befreiung erfüllt sind.