Hendrik Richter: „Es werden wieder mehr Immobilien gekauft“

Hendrik Richter im Gespräch über den Immobilienmarkt in Niederösterreich. 

In Niederösterreich ziehen die Immobilienpreise wieder an, selbst höhere Zinsen bremsen die Nachfrage kaum. Hendrik Richter, seit 2018 CEO von ohne-makler.at, beobachtet kürzere Verhandlungen, weniger Preisabschläge – und warnt zugleich, dass geopolitische und wirtschaftliche Schocks den Trend schnell kippen könnten. Ein Gespräch über Marktpsychologie, die Rolle der EZB und den Einfluss guter Bilder beim Verkauf. 

Herr Hendrik Richter, die Märkte für Immobilien zeigen sich seit einigen Monaten in Niederösterreich von ihrer Sonnenseite (Preisplus Einfamilienhäuser, mehr Nachfrage). Wie nachhaltig empfinden Sie diese Stoßrichtung? 

Stand jetzt vermute ich dahinter schon Anzeichen für eine langfristige Entwicklung. Vergleicht man Kaufverhalten, Preisentwicklung oder auch Tempo von Transaktionen zwischen heute und 2022, 23 und 24, fällt ein positiver Shift auf. Sowohl in Deutschland als auch in Österreich. Erfahrungsgemäß können mächtige Faktoren, eine Wirtschaftskrise, ein Krieg oder eine Inflation, alles wieder über den Haufen werfen. 

Deswegen würde ich mich Stand heute auch davor hüten zu behaupten, dass am Markt für Immobilien bald wieder alles sorgenfrei und rosig aussehen wird. 

Welche Gründe sehen Sie für diesen Aufschwung, ging doch eine eisenharte Krise durch den Markt? 

© Nina Witte

Das kann mehrere Gründe haben. Alles in allem würde ich meinen, dass sich viele Käufer an das neue Normal gewöhnt haben. Gestiegene Bauzinsen und teurere Verbraucherkosten werden in Deutschland und in Österreich mehr und mehr akzeptiert. Offen und ehrlich gesagt: Die Zeiten, in denen wir zu 1 Prozent oder sogar darunter finanziert haben, sind historisch betrachtet die Ausnahme und nicht die Norm. Auch das kommt immer mehr am Markt an.  

Ein wesentlicher Indikator für die weiteren Monaten sind die großen geopolitischen Fragen auf der Welt. Auch die EZB-Entscheide werden das Marktumfeld entweder in die eine oder in die andere Richtung lenken. 

Kommt der Positivtrend auch bei Ihren Kunden an? 

Teilweise schon. In Deutschland merken wir bereits, dass Verhandlungen kürzer werden. Daraus lesen wir ab, dass die Angst vor bösen Überraschungen immer weniger werden. Auch können Verkäufer wieder mehr verhandeln, da die großen Preisablässe weniger werden. Zwar gibt es sie noch. In manchen Lagen fängt der „gedrehte Markt“ sich aber langsam an wieder „zurückzudrehen“.  

Auch weil das Interesse von Käuferseite mehr wieder anzieht. Verkäufer wissen das und müssen sich nicht mehr so stark runterhandeln lassen. 

In Ihrer Pressemitteilung vom Juli ist viel von Wien die Rede. Welche Rolle spielt Niederösterreich in Ihrer Strategie? 

Wir haben uns in der Startphase der Internationalisierung glasklar auf das urbane Zentrum Wien und danach auf Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck fokussiert.

Hier registrieren wir eine enorme Nachfrage nach unseren Leistungen. Verkäufer und Vermieter sehnen sich nach Kostenersparnis, Transparenz, Nutzerkontrolle, Technologievorsprung, und schnelleren Transaktionen, was wir aufgrund des Kundenzuwachs merken. Die ländlichen Regionen sollen langfristig priorisiert werden. Niederösterreich profitiert aber schon heute aufgrund der kurzen Wege nach Wien von der Nähe zur Bundeshauptstadt. Kunden haben wir auch in diesem Bundesland. Wir freuen uns über das nicht abreißende Interesse. 

Ist es im ländlichen Raum schwerer ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen als in den pulsierenden Städten? 

Im Prinzip kommt es erstmal auf die Frage an, was für eine Immobilie verkauft wird. Ist das Haus oder die Wohnung in einem schlechten Zustand, stagniert die Wirtschaft, wandern kontinuierlich Menschen ab, fällt der Verkauf schwerer, als wenn die Rahmenbedingungen umgekehrt sind. Ich wäre sehr weit davon entfernt zu behaupten, dass der Verkauf in ländlichen Regionen Österreichs schwerer fällt. Selbst wenn die Nachfrage in den großen Städten sehr hoch ist. Familien, Angestellte, Unternehmer suchen überall nach Wohnraum, der auch im ländlichen Raum sehr begrenzt ist. Entscheidend ist neben den essenziellen Rahmenbedingungen immer die Vermarktung des Objekts. Dafür müssen Verkäufer aber weder in Wien noch in Niederösterreich einen Makler beauftragen. 

Was für Tipps können Sie für den Verkauf heute geben? 

Unabhängig oder Stadt ohne Land: Ich muss meine Zielgruppe direkt ansprechen, Fotos müssen ansprechend und das Pricing realistisch sein. Bin ich als Verkäufer in der Praxis gut aufgestellt, braucht es keinen Makler. Jeder kann sein Schicksaal dann selbst in die Hand nehmen. Mal angenommen Sie verkaufen ein großes Haus mit riesigem Garten. Kindergärten, Schulen und Kinos kommen noch hinzu. Dann liegt es auf der Hand, dass junge Familien eher interessiert sein werden als Alleinstehende. Gerade junge Singles interessieren sich eher für die Altbauwohnung im Szeneviertel.

Schon in der Erstellung des Exposés ist das ein wichtiges Must. „Familien-Haus mit großem Garten“ spricht die junge Familie viel eher an als ein unpräziseres „idyllisches Paradies in Stadtnähe“.  Hochwertige Fotos kommen on top. Scharfe Bilder mit neuer Technologie bei Tageslicht gehören in jede Anzeige. Und wenn ich die Immobilie im Herbst oder Winter verkaufen möchte, lohnt es sich schon im Frühjahr oder Sommer Bilder zu machen. Wieder das Stichwort „Zielgruppe“: Ein Bild vom bequemen Wohn- oder einladenden Kinderzimmer hilft mehr als ein Screenshot von der Karte des Quartiers oder des Dorfs. 

Für all das braucht es keine Immobilienmakler. Auch nicht bei der Preisfindung. Kostenlose Anbieter bieten bereits KI-basierte Einschätzungen. 

Was geht Ihnen durch Ihren Kopf, wenn Sie an die Zukunft der Branche denken? 

Ein vorsichtiger Optimismus. Die Preislage entspannt sich. Es werden wieder mehr Immobilien gekauft. Dass in Österreich ab Juli die KIM-Verordnung wegfiel, kann den derzeitigen Positivtrend noch mit anschieben. 

Der leichtere Zugang zu Darlehen wird den Immobilienkauf für viele Menschen in Österreich höchstwahrscheinlich leichter machen. Alles unter der Voraussetzung, dass neue Krisen ausbleiben.